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松綁限貸讓房貸政策真正走向差別化和市場化
"9·30央行房貸新政"最大的亮點，筆者認為是個人住房按揭貸款政策真正走向差別化和市場化。自2002年央行121號文以來，在樓市調控上，信貸政策一直秉持差別化的總基調，即確保首套住房貸款在首付成數和利率上優惠，而對於第二套房貸則根據樓市調控形勢采取謹慎支持的原則，對於第三套則施行懲罰性的貸款原則，甚至幹脆停貸。但回顧過去10多年房貸政策的變化，盡管從表面上看始終沒有脫離差別化的大框架，但在執行過程中存在明顯偏誤，表現在首套房貸優惠的政策不穩定、不能長期堅持。沒有將改善性房貸需求和投資性房貸需求厘清，對改善型房貸需求支持不夠；房貸政策沒有隨著住房供求形勢的變化而適時調整。
為首次購房提供低首付(甚至低到10%)、低利率(普遍的折扣利率)、足額按揭貸款是國際慣例，我國原則上也遵循這一慣例。但是，首套房貸優惠從來都是隨著資金面狀況而起伏，貨幣政策寬松或銀行資金充裕時，利率較為優惠，額度較為充足，如2008-2009年；貨幣政策收緊或資金緊張時，銀行就取消優惠甚至上浮利率，額度也較為緊張，貸款發放周期也較長，2013年四季度以來的房貸政策就屬於這種情況。
房價上漲較快和房價水平較高時，居民住房貸款需求增長也較快，此時房貸政策的差別化特征應該更加鮮明，降低不合理住房需求占用房貸資源的同時，應增加首套房貸額度、提高首套房貸的優惠幅度。但是，在過去房價上漲較快時期，差別化的房貸政策在抑制不合理需求的同時，首套住房貸款也被連帶緊縮瞭。例如，2010年密集地打壓樓市需求過熱的過程中，將首套房貸首付比例從20%提高到30%，利率折扣幅度不斷降低；再比如，2013年四季度以來，重點城市的房價再創歷史新高，但由於貨幣政策轉向盤活存量和"定向寬松"，首套房貸利率水平甚至一度上浮，額度也被砍掉。
房貸政策僵化的另外一個表現，就是對於新增首套住房需求和改善型住房需求不能靈活支持。我國城鎮傢庭戶均住房套數已經從2008年的0.8套增加到目前的1.0-1.1套，戶籍城鎮居民住房自有率超過80%，2.6億城鎮非戶籍外來人群是未來新增需求的主體。隨著新型城鎮化"三個一億人"戰略的推進，未來這部分人群的住房貸款需求將會明顯增長。外來人群對於低成本、低首付按揭貸款需求的剛性更明顯，但目前銀行在外來人口按揭貸款申請的審核上非常嚴格，包括社保繳納、收入和職業證明等等，這直接降低瞭外來人群可以獲得優惠利率的概率。因此，在支持外來人群首套房購置上，原有的房貸政策在差別化上做得不夠。
未來，新增住房需求的另一塊就是改善型需求。根據日本等發達國傢的經驗，在基本解決住房需求後，改善住房條件的時代將到來，這一局面在我國更加明顯。目前，我國超過30%的存量部分是上世紀80、90年代建成的，功能缺失和老化問題嚴重；在80年代之前的短缺經濟時期，"低標準"建房是普遍現象，這部分房屋將在如火如荼的棚戶區改造中徹底退出；過去10多年快速城市化期間購房的傢庭，隨著收入增加和傢庭規模擴大(添丁和三代同堂)，改善住房的救急貸款願望強烈。因此，改善性住房需求大規模釋放的時候到瞭。
改善性住房需求中的絕大部分需要再次申請房貸，特別是拆遷需求和背負首套房貸的所謂"中產階級"，他們對於房貸需求的剛性不亞於首套房貸需求者。但是，目前改善性需求的房貸政策與投資性需求的房貸政策等量齊觀，即非常高的首付比例(重點城市為70%，其他城市為60%)和懲罰性的利率(基準利率基礎上上浮10%-30%)。改善性住房貸款政策如此緊縮，既與銀行資金面緊張有關，更多的還是房貸政策設計上的問題。
"9·30央行房貸新政"的核心內容是結清第一套房貸後，在購買第二套住房時享受首套房貸優惠。這一內容將對於改善性需求的支持置於等同於首套房優惠的地位，順應改善住房時代到來而適時調整房貸政策。而且，這一政策限制二套及以上購房占用房貸資源，給予銀行風險定價權力，激勵先賣後買(多數改善需求需通過賣房來結清房貸)，釋放貸款找銀行好還是委託代辦好【代辦費／手續費收費標準】需求的同時也增加瞭供應。在無風險利率比較誘人，而房產投資收益相對下降的情況下，若限制金融杠桿，則投資需求難成氣候，從而真正做到改善性和投資性需求的差別化對待。
此次新政重申瞭首套房貸利率下限(0.7倍基準利率)，但從目前銀行資金來源高成本、流動性風險、資產配置角度看，房貸利率很難觸及下限，短期內維持基準利率是大概率事件，對首套房貸支持力度有限，因此，管理層提出"鼓勵銀行通過發行住房抵押貸款支持證券(MBS)、發行期限較長的專項金融債券等多種措施籌集資金"。這是從根本上解決銀行對首套房貸支持不足的舉措，有利於首套房貸優惠政策的長期性和穩定性。此外，關於房貸利率定價、第三套房貸準入等問題，此次政策調整並沒有像過去一樣，有行政幹預的痕跡，相反給予銀行市場化定價的權力，在滿足多層次市場需求的同時，認可銀行獲得市場化利潤，這也是住房貸款更加市場化的表現。
新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-10-08/08042934240.shtml
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