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深圳樓市年末有點冷

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 隨著氣溫驟降,一線城市12月樓市也在急劇轉冷。

  深圳(樓盤)最先提高二套房貸首付,縮緊首套房貸,並推出多個調控組合拳後的威力,在年末開始顯現。從數據上看,新房成交價已經連續兩月環比下滑,而新盤成交量也在12月之後開始下滑。據記者瞭解,由於蓄客不足,不少樓盤被迫推遲開盤,恒大在深圳的首個項目已幾次更改開盤日期,定價也更加審慎。

  "市場有自身的周期,這一輪房價連續上漲一兩年,已超出剛需的承受力,市場需要歇歇調整一下。"北京(樓盤)中原地產研究總監張大偉認為,新一輪調整期來臨,房企今年瘋狂拿地,2014年的供給量無疑會很大,調整不可避免。

 年末樓市轉冷

  位於深圳福田區的京基濱河時代公寓,在11月初一次性推出903套精端公寓大體量,不限購不限貸,首付五成,而有合作銀行可提供先首付五成,銀行再以裝修貸款方式返還兩成,實際可貸七成,與首次購買普通商品房享受相同待遇。

  但貸款優勢並未帶來強勁需求,12月7日,京基濱河時代公寓開盤當日隻放出500套,樓盤起價為4.2萬-4.3萬元/平米,均價達到4.5萬元,購房者認為定價偏高,並不買賬,開盤即遭遇寒流。

  這也令原本打算12月中上市的多個樓盤,推遲瞭開盤計劃。典型如恒大在深圳佈吉的首個項目"國香山",由於蓄客不足,已幾次更改開盤時間,日前才確定在12月22日推出。

 "恒大希望打響在深圳的第一炮,沒有八成的把握,不想開盤。"深圳某房企銷售負責人告訴記者。

  經常實地踩盤的樓海網黑皮告訴記者,十八屆三中全會召開後,明顯感覺購房者心理發生瞭變化,熱情下降,對定價更敏感,如瑞澤佳園、山海美域近期開盤都取得瞭不錯成績,而定價偏高樓盤,均遭冷遇,如香格名苑、富通V都會、京基濱河時代。

  根據中原集團研究中心統計,12月以來54個城市新房成交面積全線回落,前12日累計環比下跌幅度為5.6%,其中一線城市下滑近1成,而12月第二周已經是連續第三周成交出現放緩。

  "進入12月,明顯感覺市場轉冷瞭。"深圳龍崗區一在售樓盤銷售總監告訴記者,一方面四季度銀行縮緊房貸,到年末開始顯現效果。房企今年銷售任務大多提前完成,希望在年末提價以提升項目利潤,但到2014年初,若銀行貸款仍未放開的話,開發商將面臨資金壓力。

  二手房同樣未能突破重圍,12月第二周,中原集團監測的六城市成交量總體下降3%。預計12月全月,整體樓市成交將平穩回落。其中,北京二手房市場已經入冬,有數據統計,11月份北京新增買房客戶登記量環比減少近一成。

  新一輪調整期來臨?

  從2012年中至今一年半時間,市場從回暖一路飆至瘋狂,如今轉冷,是否意味著樓市又將進入新一輪調整期?

  12月18日,國傢統計局公佈的11月70個大中城市房價指數,除溫州(樓盤)外,其餘城市房價同比仍在上漲,四個一線城市漲幅達到20%,籠罩市場的仍舊是高房價陰影。

  但值得註意的是,11月漲幅偏高與去年同月基數相對較低有一定關系,且環比漲幅繼續收窄,其中一二三線城市漲幅同步回落。上海(樓盤)易居房產研究院分析預計,同比漲幅即將見頂,目前房價正逐步放緩,漲幅絕對值已步入歷史"合理"區間,即低於0.6%。

  上海易居研究員嚴躍進認為,由於前期房價上漲較快城市進一步加大瞭房地產市場調控力度,部分城市提高瞭限購門檻,從嚴審批項目預售,特別是國務院常務會議決定整合不動產登記職責、建立不動產統一登記制度,有助於穩定市場預期。

  此外,一二線城市為完成年度房價調控目標,政府普遍采取價格指導方式,部分樓盤預售受阻,也導致市場供給下滑,多重因素疊加,致使12月以來新房和二手房成交均出現放緩趨勢。

  北京中原地產研究總監張大偉認為,持續上漲接近2年的房價已經超過大部分需求的承受力,市場逐漸開始出現觀望。整體看,樓市的長效機制正在形成,對之前影響房價上漲的很多基礎都在動搖,隨著政策的落地執行,樓市有望回歸平穩。

  從供給端來看,2012年四季度起,土地成交井噴,今年大中房企競相搶地,一線城市地王頻出,多個城市今年賣地收入創新高。

  業內人士認為,這些土地將陸續在2014年進入銷售期,極大彌補市場空缺,也將形成充足的供給量,而過去兩年急於購房的需求方已逐漸消耗殆盡,新的需求尚需時間積蓄力量。

  張大偉對記者表示,市場正邁入新一輪調整期,從2006年起的樓市走向來看,一般市場周期為1年半到兩年。"2006、2007年上漲,2008年下調,2009、2010年上漲,2011年下調,2012、2013年上漲,2014年可能又要下調瞭。"

  "說出現長期拐點不現實,但市場有自身的短周期。"深圳某房企人士預言稱,一旦明年市場調整來臨,今年拿瞭很多高價地的房企,如融創、恒大,明年可能會很痛苦,綠城、金地都曾因高價地拖瞭後腿。隨著氣溫驟降,一線城市12月樓市也在急劇轉冷。

  深圳(樓盤)最先提高二套房貸首付,縮緊首套房貸,並推出多個調控組合拳後的威力,在年末開始顯現。從數據上看,新房成交價已經連續兩月環比下滑,而新盤成交量也在12月之後開始下滑。據記者瞭解,由於蓄客不足,不少樓盤被迫推遲開盤,恒大在深圳的首個項目已幾次更改開盤日期,定價也更加審慎。

  "市場有自身的周期,這一輪房價連續上漲一兩年,已超出剛需的承受力,市場需要歇歇調整一下。"北京(樓盤)中原地產研究總監張大偉認為,新一輪調整期來臨,房企今年瘋狂拿地,2014年的供給量無疑會很大,調整不可避免。

  年末樓市轉冷

  位於深圳福田區的京基濱河時代公寓,在11月初一次性推出903套精端公寓大體量,不限購不限貸,首付五成,而有合作銀行可提供先首付五成,銀行再以裝修貸款方式返還兩成,實際可貸七成,與首次購買普通商品房享受相同待遇。

  但貸款優勢並未帶來強勁需求,12月7日,京基濱河時代公寓開盤當日隻放出500套,樓盤起價為4.2萬-4.3萬元/平米,均價達到4.5萬元,購房者認為定價偏高,並不買賬,開盤即遭遇寒流。

  這也令原本打算12月中上市的多個樓盤,推遲瞭開盤計劃。典型如恒大在深圳佈吉的首個項目"國香山",由於蓄客不足,已幾次更改開盤時間,日前才確定在12月22日推出。

  "恒大希望打響在深圳的第一炮,沒有八成的把握,不想開盤。"深圳某房企銷售負責人告訴記者。

  經常實地踩盤的樓海網黑皮告訴記者,十八屆三中全會召開後,明顯感覺購房者心理發生瞭變化,熱情下降,對定價更敏感,如瑞澤佳園、山海美域近期開盤都取得瞭不錯成績,而定價偏高樓盤,均遭冷遇,如香格名苑、富通V都會、京基濱河時代。

  根據中原集團研究中心統計,12月以來54個城市新房成交面積全線回落,前12日累計環比下跌幅度為5.6%,其中一線城市下滑近1成,而12月第二周已經是連續第三周成交出現放緩。

  "進入12月,明顯感覺市場轉冷瞭。"深圳龍崗區一在售樓盤銷售總監告訴記者,一方面四季度銀行縮緊房貸,到年末開始顯現效果。房企今年銷售任務大多提前完成,希望在年末提價以提升項目利潤,但到2014年初,若銀行貸款仍未放開的話,開發商將面臨資金壓力。

  二手房同樣未能突破重圍,12月第二周,中原集團監測的六城市成交量總體下降3%。預計12月全月,整體樓市成交將平穩回落。其中,北京二手房市場已經入冬,有數據統計,11月份北京新增買房客戶登記量環比減少近一成。

  新一輪調整期來臨?

  從2012年中至今一年半時間,市場從回暖一路飆至瘋狂,如今轉冷,是否意味著樓市又將進入新一輪調整期?

  12月18日,國傢統計局公佈的11月70個大中城市房價指數,除溫州(樓盤)外,其餘城市房價同比仍在上漲,四個一線城市漲幅達到20%,籠罩市場的仍舊是高房價陰影。

  但值得註意的是,11月漲幅偏高與去年同月基數相對較低有一定關系,且環比漲幅繼續收窄,其中一二三線城市漲幅同步回落。上海(樓盤)易居房產研究院分析預計,同比漲幅即將見頂,目前房價正逐步放緩,漲幅絕對值已步入歷史"合理"區間,即低於0.6%。

  上海易居研究員嚴躍進認為,由於前期房價上漲較快城市進一步加大瞭房地產市場調控力度,部分城市提高瞭限購門檻,從嚴審批項目預售,特別是國務院常務會議決定整合不動產登記職責、建立不動產統一登記制度,有助於穩定市場預期。

  此外,一二線城市為完成年度房價調控目標,政府普遍采取價格指導方式,部分樓盤預售受阻,也導致市場供給下滑,多重因素疊加,致使12月以來新房和二手房成交均出現放緩趨勢。

  北京中原地產研究總監張大偉認為,持續上漲接近2年的房價已經超過大部分需求的承受力,市場逐漸開始出現觀望。整體看,樓市的長效機制正在形成,對之前影響房價上漲的很多基礎都在動搖,隨著政策的落地執行,樓市有望回歸平穩。

  從供給端來看,2012年四季度起,土地成交井噴,今年大中房企競相搶地,一線城市地王頻出,多個城市今年賣地收入創新高。

  業內人士認為,這些土地將陸續在2014年進入銷售期,極大彌補市場空缺,也將形成充足的供給量,而過去兩年急於購房的需求方已逐漸消耗殆盡,新的需求尚需時間積蓄力量。

  張大偉對記者表示,市場正邁入新一輪調整期,從2006年起的樓市走向來看,一般市場周期為1年半到兩年。"2006、2007年上漲,2008年下調,2009、2010年上漲,2011年下調,2012、2013年上漲,2014年可能又要下調瞭。"

  "說出現長期拐點不現實,但市場有自身的短周期。"深圳某房企人士預言稱,一旦明年市場調整來臨,今年拿瞭很多高價地的房企,如融創、恒大,明年可能會很痛苦,綠城、金地都曾因高價地拖瞭後腿。



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新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2013-12-21/08462547322.shtml


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